Les commerçants mieux armés par la loi
Les baux commerciaux établis ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 sont soumis à la loi Pinel, qui établit la répartition des charges entre les signataires du contrat. Les candidats à la franchise qui s'apprêtent à créer un commerce sous enseigne devront tenir compte de la nouvelle réglementation pendant la recherche de leur local.
Le bail commercial mieux encadré par la loi
Depuis toujours, le droit français protège les commerçants et les propriétaires de leurs locaux au moyen du bail commercial : le contrat qui régit les conditions de la location. En échange d'un loyer, le locataire dispose du droit d'usage d'un bien mobilier appartenant au bailleur pour un temps donné. Le droit commun du bail relève du Code civil. La loi garantit un certain nombre de points destinés à protéger le commerçant : un loyer plafonné, un droit de renouvellement à l'issue d'une durée de neuf ans, et également le versement d'une indemnité si le contrat n'est pas renouvelé.
En revanche, et jusque récemment, la réglementation n'avait jamais établi comment se répartissaient les charges entre bailleur et locataire. Voilà qui est chose faite avec la mise en application de loi Pinel, et on peut espérer que les litiges seront dorénavant moins nombreux. En effet, les propriétaires avaient tendance à rédiger des contrats laissant la plus grande partie des dépenses à leurs locataires, notamment quand il s'agissait d'effectuer des travaux structurels, ou même des travaux d'entretien.
La répartition des charges selon la loi Pinel
La nouvelle réglementation définit précisément qui devra payer quoi, et quelles dépenses sont précisées dans le bail. En premier lieu, le locataire ne peut plus être facturé pour les dépenses de grosses réparations telles que définies par le Code civil. Il s'agit du gros œuvre, des murs et des couvertures. Tout ce qui concerne la structure de l'immeuble, qu'il s'agisse de rénovations pour cause de vétusté ou de mise au normes, est à la charge du propriétaire. La mise en conformité est à la charge du propriétaire uniquement s'il s'agit de grosses réparations. La loi précise également quels sont les impôts payés par le bailleur et rappelle que les honoraires liés à la gestion des loyers sont à sa charge.
En revanche, les impôts, taxes et redevances liés à l'usage des locaux ou à des services dont profite le locataire sont à sa charge. On pense notamment à la voirie, à l'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe foncière. Les dépenses d'équipement de la copropriété (entretien des parties communes, ascenseurs, travaux d'embellissement, etc.) sont également payées par le commerçant, de même que les factures d'entretien et de réparations courantes, de l'électricité aux peintures en passant par les sanitaires et les compteurs.
Enfin, la loi Pinel établit que certaines charges doivent être négociées par les parties et précisées dans le texte du bail. Le contrat doit en effet faire la liste des charges, taxes, redevances et impôts et préciser qui paie chacun d'entre eux. Chaque année, cette liste doit être mise à jour si les conditions changent. En outre, le bailleur est tenu de fournir un budget prévisionnel des travaux tous les trois ans.
La Rédaction, Franchise Commerce ©